tel. 609 00 00 99

Najem

20
Lut
Najem

Tenancy establishes the relationship of landlord and tenant and is both a conveyance of a possessory estate in real property and a contract between the parties. Through the tenancy agreement, the tenant receives a right to legal possession of the property in exchange for "valuable consideration" (i.e., Rent) paid to the landlord.

Umowa ta może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Ustawa wskazuje, iż umowa najmu, której przedmiotem jest nieruchomość lub pomieszczenie i jest ona zawierana na czas dłuższy niż rok, powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli tak się nie stanie, to nawet mimo odmiennych postanowień, umowa ta będzie traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.

Obowiązkiem wynajmującego jest wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania stosunku najmu. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Wyjątek w tym zakresie dotyczy tzw. drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem. One obciążają najemcę.

Normalnym jest, iż rzeczy w trakcie użytkowania wynikającego z najmu zużywają się i psują. Jeżeli więc w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Umożliwia to najemcy prawidłowe i pełnowartościowe korzystanie z rzeczy, mimo ewentualnej opieszałości w dokonaniu napraw przez wynajmującego. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie precyzuje sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Warto zaznaczyć, że bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy zajętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca to jednak czyni i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo też, gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, przyjmuje się wówczas, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.